Pubblicato il: 19/10/2022

Le infiltrazioni dal terrazzo costituiscono uno dei problemi più comuni del lastrico in manutenzione. Il condominio deve porre rimedio al più presto per evitare un aggravamento dei danni e provvedere al risarcimento dei danni provocati agli appartamenti sottostanti.

Anche quando si tratta di beni appartenenti al privato, la responsabilità dei danni provenienti dal lastrico grava sul condominio, custode di questa porzione di immobile. Quando però il terrazzo è sottoposto a lavori di manutenzione, l’impresa che se ne occupa è responsabile qualora non li esegua a regola d’arte.

Questa è la tesi portata avanti dal condominio che si è rivolto al Tribunale di Bergamo per dirimere la questione. Nel caso di specie il privato proprietario del terrazzo e il condominio erano stati chiamati in causa dal condomino residente nell’appartamento al piano inferiore per i danni causati dalle infiltrazioni di acqua piovana. Le parti resistenti avevano rimbalzato l’un l’altra le rispettive responsabilità chiamando infine in giudizio l’impresa che alcuni anni prima aveva eseguito lavori di manutenzione straordinaria alla copertura. Nel corso dell’istruttoria a seguito della perizia eseguita dal CTU, il Tribunale anzidetto aveva condannato i soccombenti a risarcire in solido il proprietario e imposto alla ditta di rimborsare la metà del totale per i lavori mal eseguiti.

Il Tribunale nel dirimere la questione ha seguito il solco giurisprudenziale prevalente, la più recente sentenza n. 12909/2022 della Corte di Cassazione sul tema prevede infatti che “nei confronti dei terzi danneggiati dall'esecuzione di opere effettuate in forza di in contratto di appalto, il committente è sempre gravato della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 del Codice Civile, la quale non può venir meno per la consegna dell'immobile all'appaltatore ai fini dell'esecuzione delle opere stesse, bensì trova un limite esclusivamente nel ricorso del caso fortuito”.

Le ragioni della motivazione che hanno portato alla condanna del condominio oltre che dell’impresa appaltante risiedono nel fatto che l’affidamento dei lavori non comporta la perdita di ogni potere di fatto sul lastricato da parte del condominio che ne rimane responsabile. Per tale ragione, lo stesso, mantiene la sua funzione di copertura e garanzia per i danni causati agli appartamenti sottostanti.

Il lastrico o terrazzo a prescindere dall’opera di manutenzione ordinaria o straordinaria, a meno che non comporti il totale trasferimento del potere di fatto all’imprenditore, rimane sempre nella piena disponibilità del condominio committente per la funzione primaria di copertura alle abitazioni al piano inferiore.
L’affidamento dei lavori non consente pertanto al condominio di sottrarsi alla sua responsabilità di cui all’art. 2051 del Codice Civile e pertanto dovrà provvedere al risarcimento dei danni.


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